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Les loyers impayés sont d’importants blocages en matière d’investissement locatif, mais qui peuvent très bien être évités.
Pour tous les propriétaires bailleurs d’un immeuble, il est important de connaître certaines bonnes pratiques ou différentes techniques pour ne pas être confronté à des loyers impayés. Bien que ces techniques ne soient pas 100 % fiables, au moins, elles réduisent considérablement cette menace de loyers impayés.
Miser sur un locataire solvable
La première bonne pratique que nous conseillons au propriétaire bailleur pour que les loyers de son logement soient payés est de bien choisir son locataire. N’acceptez pour cela qu’un locataire solvable. Si possible, choisissez pour votre logement ou pour votre immeuble un locataire qui a une situation stable, c’est-à-dire qui travaille sous CDI. Vous pouvez également miser sur un locataire qui a un revenu trois dois plus que votre loyer.
Exiger la constitution d’un bon dossier de location
En location immobilière, il est nécessaire de demander au locataire de l’immeuble ou du logement la constitution d’un dossier complet pour garantir sa solvabilité. Toutefois, les documents à fournir dans un contrat de bail dépendent totalement du propriétaire de l’immeuble ou du logement à louer. Quoi qu’il en soit, chaque dossier doit contenir au moins quelques pièces comme un justificatif d’identité. Cela pourrait être d’une carte d’identité nationale, d’une carte de séjour, d’un passeport valide, ou autres.
Il doit également contenir un justificatif de revenu. Pour cela, le locataire doit prouver ses revenus grâce à des pièces justificatives comme ces 3 dernières fiches de paie par exemple. Il doit également fournir au propriétaire de l’immeuble ou du logement un justificatif de travail (extrait Kbis ou contrat de travail) et un justificatif d’imposition par son dernier avis d’imposition. Pour éviter les loyers impayés, évitez à tout prix de signer l’accord de location portant sur votre immeuble ou votre logement à un locataire qui vous propose un dossier incomplet.
Si possible, faites également certifier ces documents pour éviter les pièces falsifiées. Ces derniers temps, on assiste à une forte augmentation du montant de loyer. Pour ne pas être engagés dans le paiement des loyers, les locataires de mauvaise foi fournissent au propriétaire des documents falsifiés. Pour éviter ce genre de souci et pour bien vérifier la véracité de toutes les pièces qu’on vous a fournies, certaines entreprises en France comme Locat’me proposent au locataire ou au propriétaire un service de certification de tous les documents concernant la location d’un immeuble ou d’un logement.
Privilégier une relation de confiance entre bailleur propriétaire et locataire
Bien que le bailleur est en position de force lors de la signature de l’accord de bail d’un immeuble ou d’un logement, cette situation va obligatoirement s’inverser une fois que le locataire commence à habiter et à disposer du lieu. Pour éviter au maximum les risques de loyers impayés, favorisez une bonne entente entre vous et le locataire de votre maison. Ce bon rapport constituera un filet de sécurité efficace dans l’accomplissement des termes du contrat de bail ou de location.
Souscrire une assurance loyers impayés
Même si les solutions qu’on vous a proposées plus en haut sont toutes de meilleures précautions pour éviter et pour se protéger des loyers impayés, la solution la plus efficace et la plus sûre pour éviter les impayés est toujours la souscription à une assurance loyers impayés. Il arrive que les problèmes qui empêchent le locataire de l’immeuble ou du logement découlent d’une force majeure ou des différents aléas de la vie comme une faillite, le renvoi ou la démission, le divorce, ou autres.
L’assurance loyers impayés couvrira alors les impayés et le bailleur-propriétaire pourra toujours bénéficier de ses droits jusqu’au rétablissement de la situation du locataire.
Toutefois, pour que vous puissiez choisir la meilleure assurance loyers impayés, optez pour les assurances mutualistes qui ne font pas des profits et qui fonctionnent comme les mutuelles santé.
Être proactif en cas de premier loyer impayé
Une fois que votre locataire n’arrive pas à payer votre loyer, soyez proactif. Contactez-le par téléphone ou par mail pour en connaître les causes et trouver un compromis pour qu’il puisse vous payer à temps. Vous pouvez par exemple étaler sur plusieurs mensualités le loyer du mois impayé. Si le locataire reste dans le silence, vous pouvez faire une relance par une lettre recommandée pour une mise en demeure. Si vous n’avez pas encore aucune réponse, vous pouvez vous tourner vers son garant ou bien directement vers l’assurance loyers impayés. Dans ce dernier cas, c’est cette dernière qui prendra le relai jusqu’à l’obtention de vos droits. Si le locataire reste indifférent malgré toutes ces procédures, faites appel à un huissier qui rédigera un acte officiel d’expulsion.
